Die Einkaufszentrum Revitalisierung zeigt: Retail als Erlebnisort muss neu gedacht werden.

Shoppingcenter sind Orte des Konsums. Kurze Wege, klare Übersicht, orchestrierte Kaufverlockung unter einem Dach. Das Modell war im Ursprung brilliant – als Alleinstellung. Bis die Sättigung durch immer mehr Standorte erfolgte. Der Reiz verblasste, die Kunden blieben weg. Klare Positionierung wurde notwendig.

Das Stücki Basel sah sich mit genau diesen Problemen konfrontiert. Besucherzahlen die sanken. Leerstand der wuchs. Und ein Eigentümer – Swiss Prime Site – der eine klare Frage stellte: Abriss und Neubau – oder eine Idee die das Bestehende neu erfindet?

Die Antwort erforderte grundlegende Einschnitte.

1. Faktencheck – Rentabilität

Das Stücki Basel war in der Branche kein Einzelfall. Es zeigte die Symptome der ganzen Branche.

Entworfen von Diener & Diener – einem der renommiertesten Architekturbüros der Schweiz. Eröffnet im September 2009 in knapp zwei Jahren Rekordzeit. Mit rund 32.000 m² Verkaufsfläche und 120 Geschäften das grösste Shoppingcenter der Nordwestschweiz. Gut gelegen, gut konzipiert – aber die Welt hatte sich inzwischen verändert. Der starke Franken, neue grenznahe Shoppingangebote – die Palette der Gründe für die Probleme war groß. Der Mietermix kam aufgrund der veränderten Nachfrage ins Wanken. Die Flächen wurden größer als die Frequenzen. Der Leerstand wurde sichtbar. Die unangenehme Leere für die verbleibenden Kunden und das Personal spürbar.

Swiss Prime Site – einer der größten Immobilienkonzerne der Schweiz – stand vor einer Entscheidung die viele Eigentümer kennen: Weitermachen wie bisher, versuchen Mieter zu finden und parallel zusehen wie der Wert der Immobilie sinkt? Oder grundsätzlich neu denken?

Sie entschieden sich für Letzteres. Zusammen mit der WINCASA wurde das Stücki neu gedacht. artEmotional erhielt den Auftrag für einen neuen Gesamtentwurf des Retail-Bereichs, Ideen für das Retail-Entertainment und eine Umgestaltung des Food-Courts.

2. Der Marktplatz der Zukunft – eine Idee die ihrer Zeit voraus war

Bereits 2014 – keine fünf Jahre nach der Eröffnung – erhielt artEmotional eine erste Anfrage zu einer Fläche im Stücki. Die Expertise die daraus entstand, zeigte sofort: Das Problem war nicht eine einzelne Fläche. Das Problem war strukturell. 2015 folgte der Auftrag für den Gesamtentwurf.

In den strategischen Analysen wurde sehr schnell klar was das Stücki in seinem baulichen Umfeld sowie der Entwicklung des Quartiers Kleinhüningen zukünftig leisten sollte und konnte.

Bereits 2014 – keine fünf Jahre nach der Eröffnung – erhielt artEmotional eine erste Anfrage zu einer Fläche im Stücki. Die Expertise die daraus entstand, zeigte sofort: Das Problem war nicht eine einzelne Fläche. Das Problem war strukturell. 2015 folgte der Auftrag für den Gesamtentwurf.

In den strategischen Analysen wurde sehr schnell klar was das Stücki in seinem baulichen Umfeld sowie der Entwicklung des Quartiers Kleinhüningen zukünftig leisten sollte und konnte. Die Antwort war kein neues Shoppingcenter. Sie war ein Marktplatz der Zukunft.

Die Idee entstand nicht aus dem Nichts. Sie wurde abgeleitet aus dem was Märkte in der Geschichte der Städte immer waren: Orte des Handels, der Arbeit, der Begegnung, der Spiele, des Austauschs, der Entspannung. Und sie wurde ergänzt um die modernen Anforderungen: Ärzte, Kinderbetreuung, Fitness, Gastronomie, Büros, Freizeit. Alles an einem Ort. Kurze Wege. Lebendige Mischung.

Was im deutschsprachigen Raum damals noch kaum bekannt war, heißt heute Mixed-Use. artEmotional entwickelte das Konzept nicht weil es ein Trend war – sondern weil die Analyse es zwingend hergab.

3. Die Umsetzung – mutige Einschnitte statt kosmetischer Korrekturen

Ein Nutzungskonzept ist eine Idee. Es zum Leben zu erwecken braucht Mut – und Bauingenieure mit starken Nerven.

Das Stücki war als klassischer Zwei-Spänner konzipiert: links Schaufenster mit Geschäft, rechts Schaufenster mit Geschäft. Geradlinig. Zweigeschossig. Effizient – aber ohne Erlebnistiefe.

Das Ziel war klar: ein Erlebnisanker für das Quartier Kleinhüningen – ein Ort der Frequenz erzeugt weil er gebraucht wird, nicht weil er Rabatte anbietet.

Die Analyse zeigte: Die verfügbaren Flächen reichten nicht aus – weder wirtschaftlich noch im Bedarf der neuen Nutzungsgruppen. Die Lösung war radikal: Die bauliche Entkernung der zweigeschossigen Bauweise und der Einbau von drei Geschossen – jedes gezielt auf bestimmte Nutzungshorizonte und Mietergruppen ausgerichtet. Weit weg vom ursprünglichen Shopping-Mall Design.

Das war der mutigste Schritt. Und der aufwendigste. Brandschutz, Statik, Rettungswege – die Herausforderungen waren immens. Aber dem Team aus Ingenieuren und Fachleuten gelang es, auf Basis der Entwürfe von artEmotional das Design nahezu identisch umzusetzen.

Einzig die massiv anvisierte Begrünung im Innenraum wurde damals abgelehnt. Die Zeit war noch nicht reif für das was wir heute Biophilic Design nennen – die Integration echter Pflanzen als gestaltendes Element im Innenraum. Eine Idee die heute in aller Munde ist. Damals zu früh.

Am Ende entstand aus dem geradlinig entworfenen Zwei-Spänner eine komplex wirkende Landschaft – ähnlich dem Bummel durch eine Altstadt. artEmotional legte dabei großen Wert auf das was wir die menschlichen Dimensionen nennen: Maßstäbe in den Gebäudehöhen, den Materialien, den Fensteröffnungen – angelehnt an historische Altstädte. Eine moderne Interpretation des Marktplatzes als sympathischer, attraktiver und aktiver Ort.

4. Was das für andere Retail-Eigentümer bedeutet

Das Stücki ist kein Einzelfall. Es ist ein Lehrstück.

Ein Weltklasse-Architekturbüro. Eine Rekordzeit beim Bau. Ein ambitioniertes Konzept. Und trotzdem – keine fünf Jahre nach der Eröffnung war bereits klar dass das klassische Shoppingcenter-Modell an diesem Standort nicht mehr funktioniert.

Das Stücki war architektonisch weltklasse gebaut – für eine veraltete Nutzung. Was artEmotional neu gedacht hat, sind die menschlichen Bedürfnisse für solch einen Ort in einer sich schnell ändernden Zeit. Mit dem Ziel: einen Ort zu schaffen der auch für die Eigentümer finanziell funktioniert.

Die Fragen die beim Stücki gestellt werden mussten, stellen sich heute überall. Was braucht das Quartier wirklich? Welche Zielgruppen leben hier – und welche kommen in den nächsten Jahren dazu? Welcher Nutzungsmix erzeugt Frequenz die auch ohne Rabattaktion kommt? Welche Verweildauer ist realistisch – und wie wird sie erhöht?

Die Antworten sind nie dieselben. Jeder Standort ist anders. Jedes Quartier hat seine eigene Geschichte, seine eigene Zielgruppe, seinen eigenen Bedarf. Das ist der Kern der Analyse – und der Kern des Marktplatzes der Zukunft.

Abschluss

Das Stücki Basel zeigt was möglich ist wenn man bereit ist grundlegend neu zu denken. Nicht kosmetisch. Nicht mit einem neuen Mieter der die Lücke füllt. Sondern mit der Frage: Was braucht dieser Ort wirklich – für die Menschen die hier leben, arbeiten und einkaufen?

Über die Hälfte der Shoppingcenter im deutschsprachigen Raum hat heute einen akuten Revitalisierungsbedarf. Viele Eigentümer wissen das. Aber der Schritt von der Erkenntnis zur Entscheidung ist oft der schwerste.

Der Marktplatz der Zukunft ist keine Utopie. Er ist eine Methode. Eine Analyse. Ein Nutzungskonzept das aus dem Verständnis des Ortes entsteht – nicht aus dem Katalog einer Marketingagentur.

Wenn Sie ein Shoppingcenter oder eine Retail-Fläche betreuen die mehr sein könnte als sie heute ist – lassen Sie uns gerne gemeinsam überlegen.